고정금리
변동금리
어떻게 선택할까
앱에서 변동이 더 싸 보였어요. 근데 스트레스 DSR 때문에 한도가 줄어든다는 게 무슨 말인지 그때는 몰랐어요. 고정이냐 변동이냐 전에 알아야 할 게 있었어요.
작년에 집 알아보면서 은행 앱을 처음 제대로 들여다봤어요. 변동금리 하단이 고정보다 0.5%p는 낮게 찍혀 있더라고요. 당연히 낮은 거 고르면 되는 거 아닌가 했죠.
근데 상담 들어가자마자 담당자가 "스트레스 DSR 아시죠?" 하는 거예요. 몰랐어요. 변동금리 선택하면 DSR 계산이 불리하게 잡혀서 한도가 줄어든다는 얘기였어요. 거기다 금리 유형이 고정·변동 두 개인 줄 알았는데 혼합형, 주기형까지 네 가지나 있다는 것도 그날 처음 들었어요. 숫자 하나만 보고 고르려 했던 게 얼마나 단순한 생각이었는지 그제야 알았어요.
② 변동금리는 스트레스 DSR 100% 적용 — 고정형(30~60%)보다 한도가 줄어드는 구조
③ 금리만 보면 절반 — 중도상환수수료·만기·갈아타기 계획까지 함께 봐야 해요
01 고정금리 변동금리 — 기본 구조와 2026년 역전 현상
고정금리는 대출 실행 시 확정된 금리가 계약 기간 내내 유지돼요. 변동금리는 3개월이나 6개월마다 기준이 되는 코픽스(COFIX)나 CD금리에 연동해서 바뀌어요. 원래는 불확실성에 대한 프리미엄 때문에 고정금리가 더 높은 게 정상이에요.
2026년 3월 — 왜 고정이 변동보다 비싼가
2026년 3월 현재 4대 시중은행 변동형 주담대 금리 하단은 연 3.83%, 고정형(혼합형) 하단은 4.36%예요. 고정이 변동보다 0.53%p 비싼 역전 상태예요. 이게 왜 생겼냐 하면, 고정금리의 기준이 되는 금융채5년물이 단기간에 급등했기 때문이에요. 기준금리 인하 사이클이 종료됐다는 시장의 판단이 장기물에 먼저 반영된 거예요.
반면 변동금리의 기준인 금융채6개월물은 같은 기간 0.72% 오르는 데 그쳤어요. 단기물은 현재 기준금리(2.5%)의 영향을 더 받고, 장기물은 미래 금리 전망이 선반영되는 구조이기 때문이에요.
02 4가지 금리 유형 비교 — 고정·변동·혼합형·주기형
혹시 이 네 가지가 다 다른 상품이라는 걸 알고 계셨나요? 고정과 변동만 있다고 생각했다가 담당자한테 "혼합형이나 주기형은 어때요?"라는 말을 들으면 당황하게 돼요. 각각이 어떻게 다른지 먼저 정리할게요.
✓ 월 상환액 확정 — 계획 세우기 쉬움
✓ 스트레스 DSR 30~60% 적용 — 한도 유리
✗ 금리 하락 시 혜택 없음
✓ 금리 하락 시 자동으로 이자 감소
✗ 금리 상승 시 월 상환액 급등 위험
✓ 스트레스 DSR 유리 (고정 기간 인정)
✗ 중도상환수수료 구조 확인 필요
✓ 혼합형보다 긴 고정 주기 가능
✗ 은행별 상품 구조 차이 큼
| 구분 | 현재 금리 수준 | 스트레스 DSR | 금리 하락 혜택 | 상환 예측 가능성 |
|---|---|---|---|---|
| 고정금리 (전기간) | 상단 — 4.36% 이상 | 30~60% | 없음 | 최상 |
| 변동금리 | 하단 — 3.83% 이상 | 100% | 즉시 반영 | 불확실 |
| 혼합형 (5년 고정) | 중간 | 유리 (고정기간 인정) | 5년 후 가능 | 초기 5년 확정 |
| 주기형 (5년 주기) | 중간 | 유리 | 주기마다 반영 | 주기 내 확정 |
03 스트레스 DSR — 변동금리가 한도에서 불리한 이유
스트레스 DSR은 2025년 7월 3단계가 시행됐어요. 변동금리 대출에 0.75%p 가산 금리를 얹어 원리금을 보수적으로 계산해서 한도를 산정하는 방식이에요. 금리가 오를 경우를 대비한 완충 장치인데, 변동금리를 선택하면 이 스트레스 금리가 100% 적용돼요.
고정 vs 변동 — 한도 차이가 실제로 얼마나 나나
| 조건 | 고정금리 (5년 혼합형) | 변동금리 |
|---|---|---|
| 실제 적용 금리 | 4.4% | 3.9% |
| 스트레스 금리 가산 | +0.75%p × 30~60% | +0.75%p × 100% |
| DSR 계산 기준 금리 | 약 4.6~4.8% | 4.65% |
| 연소득 5,000만·만기 30년 기준 한도 | 약 2억 4천만 원 | 약 2억 1천만 원 |
| 한도 차이 | 약 3,000만 원 차이 — 실제 금리는 고정이 비싸도 한도는 고정이 유리 | |
※ 개략 참고치. 은행·상품·신용 조건에 따라 실제 결과 다름
저도 처음엔 그냥 변동이 싸니까 변동 신청하면 되겠다고 생각했어요. 근데 막상 계산해보니까 스트레스 DSR 100% 적용 때문에 한도가 3,000만 원 가까이 빠지는 거예요. 원하는 집 가격에 맞추려면 고정형 선택해야 오히려 한도가 맞는 웃긴 상황이 된 거죠. 금리가 낮아도 빌릴 수 있는 금액 자체가 줄면 결국 의미가 없어지는 거더라고요.
04 내 상황 맞춤 금리 유형 진단 — 인터랙티브 선택기
고정이냐 변동이냐는 "지금 금리가 어디가 낮냐"보다 내 상황에 따라 달라져요. 아래에서 4가지 조건을 선택하면 최적 금리 유형을 추천해드려요.
05 중도상환수수료 — 금리 선택 전 반드시 확인할 것
금리 유형을 선택할 때 수수료를 놓치는 분이 정말 많아요. 변동금리로 받았다가 금리가 오르면 고정으로 갈아타야 하는데, 그때 중도상환수수료가 발목을 잡아요.
중도상환수수료 구조
| 유형 | 수수료율 | 면제 기간 | 갈아타기 전략 |
|---|---|---|---|
| 고정금리 (전기간) | 1.2~1.4% | 3년 후 체감 또는 면제 | 3년 이후 금리 인하 시점에 대환 검토 |
| 변동금리 | 0.6~1.0% | 1~3년 후 면제 은행도 있음 | 수수료 면제 시점 파악 후 갈아타기 |
| 혼합형 (5년 고정) | 1.0~1.2% | 고정 기간 이후 유리한 경우 있음 | 고정 기간 만료 후 대환 또는 변동 전환 |
| 주기형 | 은행별 상이 | 주기 재설정 시점 전후 확인 필요 | 재설정 시점에 타 상품으로 이동 가능 |
06 금리 선택 실전 체크리스트
은행 상담에 가기 전에 아래 항목을 먼저 정리해두면 훨씬 명확한 비교가 가능해요.
| 확인 항목 | 확인 내용 | 고정 유리 | 변동 유리 |
|---|---|---|---|
| 보유 기간 | 몇 년 보유할 예정인가 | 10년+ | 3~5년 단기 |
| DSR 한도 여유 | 한도를 최대로 써야 하나 | 한도 빠듯할 때 | 여유 있을 때 |
| 소득 안정성 | 수입이 고정적인가 | 불안정·자영업 | 안정적 급여 |
| 금리 방향 전망 | 앞으로 오를 것 같은가 | 상승 우려 시 | 하락 예상 시 |
| 중도상환 계획 | 중간에 일시 상환·갈아타기 예정 | 수수료 확인 필요 | 면제 시점 활용 |
| 정책금융 해당 여부 | 디딤돌·보금자리론 대상인가 | 전기간 고정 + 스트레스 DSR 미적용 → 우선 검토 | |
FAQ 자주 묻는 질문
그날 이후 은행 가기 전에 항상 두 가지를 먼저 확인해요
솔직히 그 상담 전까지는 고정이냐 변동이냐만 생각했어요. 근데 스트레스 DSR 얘기 들은 다음부터는 순서가 바뀌었어요. 한도가 얼마나 나오는지 먼저 보고, 그 다음에 금리 숫자를 보게 됐거든요. 중도상환수수료 면제 시점도 처음엔 신경 안 썼는데 이게 나중에 갈아타기할 때 꽤 중요하더라고요. 창구 가기 전에 은행연합회 소비자포털에서 고정·변동·혼합형 금리 한번 쭉 비교해보고 가세요. 담당자 설명이 귀에 들어오는 게 확실히 달라요.
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